Ärikinnisvara, mida oodata?!
Ärikinnisvara sektoris on ühtaegu nii väljakutsuvad kui ka põnevad ajad. Kiirenev globaliseerumine, kõrgtehnoloogilised lahendused ja tehnoloogia ekponentsiaalne kasv muudavad nii inimeste mõtlemist kui tegutsemist, luues uusi võimalusi, kui tuues kaasa ebakindlust kinnisvara turul.
Autor: Softera Baltic LTD & BCS Itera AS
Millised on kinnisvara sektori trendid ja millised tegurid mõjutavad tulevikus ärikinnisvaraga tegelevaid ettevõtteid? Kas on olemas vahendeid või tehnikaid, mis võiksid aidata kinnisvara haldureid edukalt vastu võtta tuleviku väljakutseid?
Ärikinnisvara juhtimise turu reaalsus ja trendid
Olukord maailmamajanduses ja kinnisvaraturul. Euroopas on fookuses finantsteemad, idas sõjad, Venemaa poliitika ja Hiinas majanduse jahenemine – see kõik on avaldanud mõju suurtele rahvusvahelistele ettevõtetele. Eriti neile, kes opereerivad peamiselt globaalsel turul ja samuti kinnisvara investoritele. Selline olukord on tekitamas üha suurenevat ebakindlust kinnisvara otsuste tegemisel ja mõjutab otseselt kinnisvarasektoris valitsevat meeleolu. Kõigele vaatamata on kinnisvaraturg olnud üks kiiremini kasvavaid segmente viimase 15 aasta jooksul[1], see väide peegeldub ka faktis, investeeringud ärikinnisvarasse Euroopas on aastal 2014, viimase üheksa kuu jooksul kasvanud 16% võrra.[2] Vastavalt ekspertide arvamusele oodatakse käesoleval aastal ärikinnisvara ehituse sektori tuludelt 8.1% -ist kasvu.[3]
Muutuvad trendid kontoripindade nõudluses. Kontoripindade nõudlus on alati arvatud olevat tihedas seoses töötuse määraga – pidades silmas, et kui töötuse määr on madal, siis peaks justkui kontoripindade nõudlus olema kõrgem ja vastupidi. Kuid XXI sajand on toonud siiski mõned uued reeglid. Töötamise viis on viimasel sajandil muutunud äärmiselt palju. Suurenev nõudlus, üha kasvav hulk ettevõtteid, kelle äritegevus on globaalne, suur hulk start-up’e, mobiilirakendused koos tipptehnoloogiaga on loonud uued võimalused kaugtööks. Need kõik on faktorid, mis on radikaalselt muutnud kontoripindade nõudlust ja seda sõltumata suurenevast tööhõive määrast.
Tehnoloogia ja inimressursid on väga tähtsad elemendid kontori suurust ja asukohta puudutavate otsuste tegemisel. Võimalus, et seesama kõrgelt kvalifitseeritud tööjõud ei pea ilmtingimata olema kontoris kohal, tingib olukorra, et ärid muudavad oma kontoripindu väiksemaks või liiguvad mõnel juhul isegi virtuaalsetele kontoripindadele. Viimase 10 aasta jooksul on kontoripind Ameerika Ühendriikides[4] töötaja kohta kahanenud 25% võrra ja 35% võrra Inglismaal[5]. Ettevõtted püüavad endi tegevust optimeerida, on orienteeritud efektiivsuse suurendamisele ja opereerimiskulude vähendamisele, et tulemit positiivselt mõjutada.
Äripindade omanikud peavad tulevikus muutunud nõudlusega organiseerima olemasolevad kontoripinnad väiksemateks, jagades ühiskasutatavaid pindu võimalikult paljude rentnike vahel ja investeerides senisest enam kontorimugavustesse – nagu näiteks ühised avatud kohvikud ja kohtumispaigad.
Muutuvad trendid jaekaubanduse pindade nõudluses.
Internetiäri on kasvanud eksponentsiaalselt ja on võtmas suuremat turuosa kui eales varem.
Vastavalt IBIS World research prognoosidele suurenevad internetiäri tulud 8.6% aastas järgneva viie aasta jooksul Austraalias[6] ja 5.9% Ameerika Ühendriikides.[7] Online’s ostlejad on muutnud tavapärast kauplemiskogemust – üha enam jaekaubandusettevõtteid plaanivad reorganiseerida püsivaid äripindu selliselt, et vähemalt üks osa nende müügis toimuks internetis. Cushman’i ja Wakefield’ artikkel maineka ajakirja “World Property Journal” 2013 aasta 24. juuni numbris ennustab, et aastaks 2020 on umbes 25% kõikidest Ameerika Ühendriikide kui ka Ühendkuningriigi jaemüügipindadest internetis.[8] See on trend, mis toob juba rajatud ostukeskustele üle maailma suuri väljakutseid. Viimast kinnitas ka erinevate arvamuste paljusus ja ostukeskuste juhtide ebakindlus, mida oli selgelt märgata Cannes’is, Prantsusmaal toimunud MAPIC 2014 aasta rahvusvahelise jaekaubanduspindade konverentsil.
Ühest küljest näitavad uuringud, et 79% ostlejatest ikkagi tahavad näha, katsuda, proovida ja tunda kogemust poes sees.[9] Seega füüsilised poepinnad jäävad endiselt väga tähtsale kohale, kuid siiski võivad jaekauplejad tulevikus vajada senisest väiksemaid kauplemispindu ja leppida olukorraga, et see pind asub suures ostukeskuses selmet pidada üleval kulukat eraldi hoonena esinduspoodi. Ostukeskuste juhid seevastu peavad pöörama suurenevat tähelepanu mitte ainult külastajate ostlemiskogemusele vaid ka meelelahustusliku kogemuse loomisele.
Muutuvad trendid tööstuskinnisvara nõudluses.
Võrreldes füüsilise kauplusega on internetikauplust omada ja üleval pidada kergem, kiirem ja vähem kulukas. See tõttu kasvavad internetiärid jõudsalt nii arvult kui tehingute arvu poolest. Jaekaubanduse uurimiskeskus ennustas, et interneti jaekaubandusäri kasv peaks ainuüksi Euroopas ulatuma vähemalt 18,1%-ni aastal 2014 ja kulutused, mis tehtud Ameerika Ühendriikide internetipoodides, peaksid aastal 2014 suurenema 14,5%.[10] Vastavalt “Internet Retailer”’i ennustusele, kasvab ainuüksi Ameerika Ühendriikide internetiäri müük 57% aastaks 2018![11] Nendest faktidest ja numbritest on kerge tuletada ka suurenevat nõudlust tööstuspindadele ja laopindadele.
Kuidas mõjutavad uue aja trendid kinnisvarahalduri tööd?
“Muudatused” on sõna, mida kuuleme iga päev. Tavaliselt tähendavad muudatused muutuvaid olusid, midagi sellist, millega tuleb paratamatult kohanduda. Praeguse aja ärikinnisvarasektori trendid on suureks väljakutseks kinnisvaraga tegelevate ettevõtete juhtidele.
Suurenev nõudlus väiksematele kontoripindadele toob kinnisvara halduritele suureneva hulga rentnikke, kellega tuleb tegeleda. Töökohustuste hulk suureneb: rohkem lepinguid, erinevaid tingimusi, arveldusi, planeerimist, eelarvestamist ja raamatupidamist. Et kinnisvara hõivatust maksimeerida, tuleb halduritel läbi töötada suurem kogus informatsiooni, jälgida suuremat hulka andmeid, et tulevikuarvutusi teha, tegeleda rendiplaanidega ja juhtida olemasolevate ning potentsiaalsete klientide voogu – see on märkimisväärne kogus kohustusi, eriti, kui sul on kasutada vaid kaks kätt. Lisaks trendile, et jaemüük internetis kasvab ja poed liiguvad internetiäri kasvatamise suunas, viivad edukamad internetiärid osa ärist tagasi füüsilistesse esinduskauplustesse. Samuti näitavad prognoosid, et praegused poed hakkavad tulevikus vajama väiksemaid pindu, mis omakorda loob olukorra kus ühte hoonesse saab neid rohkem mahutada. Nende muudatustega peab ajaga kaasas käiv kinnisvarasektor tegelema, arvestades samal ajal kasvavat nõudlust tööstuspindade järele.
Kuidas säilitada konkurentsivõime uute trendide taustal?
Me oleme igapäevaselt ümbritsetud andmetest. Kui andmebaasid on suured, muutub nende üheaegne haldamine omaette väljakutseks. Nii kiiresti muutuvas ja kasvavas keskkonnas ei ole efektiivne enam andmete jälgimist, planeerimist, raamatupidamist ja juhtimisaruandlust teha ainult pliiatsi ja paberi või isegi Exceliga.
Selleks, et edukalt hallata ja optimeerida suurt hulka kinnisvarapindu ja sadu või isegi tuhandeid rentnikke, vajavad kinnisvara haldusega tegelevad ettevõtted mitmes erinevas dimensioonis andmete kättesaadavust, prognoositavust, kiiret ja efektiivset planeerimist, juhtimisarvestust, andmete visuaalset jälgitavust ning kiiret ülevaadet vakantsetest ja hõivatud pindadest.
Ettevõtted peaksid suunama oma mõtted ja jõupingutused sellele, et tõsta kinnisvarasektoris oma konkurentsivõimet, mitte veeta enamus aega operatiivprobleeme lahendades. Tänapäeval annavad hea sisendi muutusteks spetsiaalselt kinnisvara halduseks loodud tarkvaralahendused, mis aitavad kinnisvara haldajatel teha oma tööd efektiivsemalt.
Üheks kinnisvara halduse süsteemiks on SOFT4RealEstate[12] süsteem, mis oskab kinnisvara rentnikke efektiivselt hallata ning aitab kinnisvara juhil teha otsuseid, tagamaks hallatavate kinnisvara pindade maksimaalse täituvuse. Süsteemi abil paraneb administratiivne võimekus, kahanevad operatiivkulud, paraneb eelarvete ja prognooside täpsus ning kõik see loomulikult võimaldab nautida töö paremat sujuvust, mis tekib erinevate funktsioonide integreerimisest ühtsesse süsteemi – raamatupidamine koos dokumendihaldusega ja raporteerimislahendusega. Et klientidel oleks veelgi mugavam, on lahendust võimalik kasutada lokaalses serveris (on premise) või pilveserveris (cloud). CIO, Giedrius Zaronskis, jagab oma positiivset kogemust Exceli asemel Soft4RealEstate kasutuselevõtust AKROPOLIS Grupis – Leedu juhtivas ostukeskuste ketis: “Enne kui alustasime Soft4RealEstate kasutamist, hoidsime kogu infot Excelis. See oli tõeliselt aega nõudev. Nüüd kui me kasutame Soft4RealEstate süsteemi, on ka üldkulude jagamine lihtsalt nupulevajutus. Ma isegi ei kujutaks enam ette meie kinnisvarahalduse divisjoni juhtimist ilma selle süsteemita.”
Alati on kergem vaadata tulevikku, kui sul on olemas õige suhtumine ja käepärast õiged töövahendid. Tehnoloogia on vaid üks paljudest vahenditest, mida organisatsioonid kasutavad oma probleemidele abi otsimiseks ja arengu toetamiseks. Veel enam, õige tarkvara aitab kinnisvara haldajatel tähele panna märke ja lahendada probleeme enne, kui need hakkavad korduma. Alati ei ole meil endal piisavalt aega, et saavutada igas valdkonnas lühikese ajaga professionaalsust, eriti kui tehnoloogiline keskkond areneb sellise kiirusega nagu praegu. Mobiiltelefonid, sotsiaalmeedia, pilveteenused ja andmete analüütika – eriti kui neid kõiki on vaja kombineerida unikaalsel viisil – võimaldavad luua täiesti uusi ärimudeleid. 2015 aasta on hea algus, et uuendada ja kasvatada kinnisvara äri, kasutades selleks kõiki võimalusi, mida tehnoloogiamaailma helgeimad pead on loonud.
BCS Itera AS on SOFT4RealEstate ametlik esindaja Eestis.
[1] Financial Post, “Real Estate Investing Comes of Age”, November 18, 2014
[2] BNP Paribas Real Estate, “Investment markets continue to grow towards the end of 2014 – November 2014”, November 26, 2014
[3] Statista, “U.S. commercial building construction industry revenue growth outlook from 2014 to 2017”
[4] Atlanta Business Chronicle, “As companies pack more employees in smaller offices, we need more answers for parking”, December 17, 2014
[5] The Economist, “Pressed Suits”, April 5, 2014
[6] Power Retail, “IBIS World: Australian E-Commerce Revenue to Reach $10 Billion”, October 17, 2014
[7] IBIS World, “Online Insurance Brokers in the US: Market Research Report”, July 2014
[8] World Property Journal, “Big Demand Forecast for Industrial, Logistics Space”, June 24, 2013
[9] Malls.com, “79% of international shoppers want an in-store experience”, November 19,2014
[10] Centre for Retail Research, Online Retailing: Britain, Europe and the US 2014,
[11] Internet Retailer, “U.S. online retail sales will grow 57% by 2018”, May 12, 2014
[12] Soft4 software solution for Commercial Property Management, www.soft4realestate.com