Kapitel: kõik, mis ette võtame, teeme otsekui iseendale
Allikas: Äri-IT Kevad 2021
Ligi veerand sajandi jooksul on Eesti kapitalile kuuluv ettevõte Kapitel tõusnud Baltikumi üheks suuremaks kinnisvaraettevõtteks ja portfelli on lisandunud ka esimesed projektid Kesk-Euroopas. Eesmärk on uute arendusprojektide kõrval jätkata geograafilist laienemist, nüüd on ka IT-lahendused selleks täielikult valmis.
Vaevalt et keegi, kes Viru Keskuses poodleb, küsib endalt, kellele küll see tohutu kompleks kuulub. Või kui ta viibib Tallink City või Nordic Forum hotellides. Või astub läbi Delta Plaza ja Sõpruse ärimajast. Või satub Riia Spice’i ja Vilniuse Panorama keskusesse. Kõigil juhtudel on vastus üks: omanik on Kapitel.
Kapitel, varasema nimega E.L.L. Kinnisvara, on Merko Ehituse sõsarettevõte. Keskendutakse büroohoonetele, kaubanduskeskustele ja hotellidele ning ettevõte on ise nii arendaja, investori kui ka haldaja rollis. Hiljuti sisenes Kapitel logistikakinnisvaraärisse, ostes 50% osaluse ettevõttes, millele kuulub ligi 60 000 m2 suurune logistikakeskus Rae vallas, kus ankurrentnikuks on Smarten Logistics.
Kui ettevõtte algusaastail arendatud hoonetest on paljud tänaseks müüdud, siis nüüd lähtub Kapitel pikaajalisest strateegiast, juhtides tervet arendusprotsessi ja jäädes arendatud projektide omanikuks. Vahendeid on küllaldaselt kogutud ja suurimaks tuluallikaks on muutunud kindel rahavoog büroohooneist, kaubanduskeskustest ja hotellidest. Tõsi, eelmisel aastal katkenud turismi tõttu langes hotellide külastatavus drastiliselt, ent Kapitel otsustas selle aja ära kasutada mõlema Tallinna kesklinnas asuva hotelli renoveerimiseks. Hotellid avatakse taas kevadel lootuses, et tänavu suvel jõuavad turistid Tallinna tagasi.
E.L.L. Kinnisvara all tegutsenud ettevõte võttis uue nime ja kaubamärgi Kapitel kasutusele 2017. aastal, mis peegeldab nii tugevat positsiooni Baltikumis kui ka laienemist uutele turgudele. Riskide hajutamiseks on geograafiline haare tunduvalt laienenud ja Kapitelile kuulub juba esimene büroohoone Prahas ning ettevõte jätkab portfelli sobivate projektide otsimist Kesk- ja Lääne-Euroopas. Kahjuks on plaane tugevalt mõjutanud pandeemiaga kaasnenud piirangud.
Eri arengujärgus projekte on ühes või teises riigis kokku paarikümne ringis, enamik neist büroohooned. Peagi algab Tallinna kesklinnas Liivalaia ja Juhkentali tänava ristmikul Liivalaia kvartali ehitus, kus Kapiteli koguinvesteering on üle 100 miljoni euro. Kokku ligi 36 000 m² esindusliku üüripinnaga kvartal hõlmab kolme omavahel ühendatud hoonet, sealhulgas Eesti kõrgeimat büroohoonet. Suvel alustatakse Riia Elemental Skanste bürookompleksi esimese etapi ehitust, mis tähendab kahte omavahel ühendatud 10-korruselist büroohoonet üüripinnaga 21 000 m². Lisaks arendab Kapitel Tallinnas hotelli Linnahalli kõrval asuvale Kalasadama tn 10 mereäärsele kinnistule ning jätkab uue planeeringu väljatöötamist Smuuli tee ja Narva mnt vahelisel alal enam kui 11 hektari suurusel kinnistul.
Eesmärgiks stabiilne pikaajaline kasv
Mis on siiski see, mis on võimaldanud Kapitelil kriisides püsima jääda ja rahvusvaheliselt kasvada?
Aastaid Swedbank Eesti tippjuhtkonnas töötanud Rait Pallo, kes juhib Kapiteli rahavoogusid 2018. aastast, ei mõtle pikalt: „Kapiteli arengu võti peitub organisatsioonikultuuris. Kõike, mida teeme, teeme nii, nagu teeks iseendale. Lähtume pikaajalisest strateegiast ehk jääme ise arendatud projektidele reeglina vähemalt kümneks aastaks omanikuks ja juhiks, olles igapäevane partner oma üürnikele. Just sel eesmärgil järgime arenduses eriti kõrgeid standardeid: et kinnisvara väärtus püsiks maksimaalselt kaua ning meie loodud ärikeskkonnad toimiksid võimalikult hästi.“ Pallo sõnul suudab lühiajaliselt iga kinnisvarafirma tulu maksimeerida, aga üürnikud ei ole rumalad ning näevad kohe, kas ja kui palju majaomanik nende heaolusse panustab. Kapitel on jõudnud tulemuseni, kus 70–80% üürnikest pikendab lepingut ka järgmiseks perioodiks. Lahkutakse peamiselt seetõttu, et kasvanud kliendile ei ole õigel hetkel alati sobivat pinda pakkuda.
„Kapiteli püsimise saladus ongi lühidalt öeldes keskendumine pikaajalistele ja tugevatele üürisuhetele,“ ütleb Pallo. Tema sõnadele lisavad kaalu Eesti konkurentsivõimelisima kinnisvarafirma tiitel, mis saadi läinud sügisel juba kolmandat korda järjest, samuti mullune Eesti konkurentsivõimelisima väikese ja keskmise suurusega ettevõtte tiitel.
Ühtne majandustarkvara on loomulik eeldus
Kapiteli tütarfirmad tegutsevad viies riigis, lisaks Baltikumile ka Tšehhis ja Hollandis. Kokku on grupis 33 firmat, sest sektorile omaselt on iga kinnisvaraobjekt eraldi ettevõte. See tagab, et nii ettevõttel kui ka pankadel on iga objekti tuludest-kuludest selge ülevaade.
Seda võimaldab ühtne majandustarkvara, mille juurutamist alustati 2015. aastal. Valik tehti siis Microsoft Dynamicsi NAV-i kasuks ja juba järgmisel, 2016. aastal, alustasid esimesed üksused sellega igapäevast tööd. 2018. aastaks toimis kogu ettevõte ühtses ERP- ehk majandustarkvara süsteemis ning 2020. aastal alustati selle uusima versiooni, Business Centrali kasutuselevõttu.
„Kui igas riigis oleks kasutusel eri majandustarkvara, oleks grupi andmete kokkusaamine nii juhtimis- kui ka finantsarvestuse mõttes ikka tõeline košmaar,“ arvab Pallo. „Ühtne tarkvara on ikka täiesti teine maailm juhtide ja raamatupidajate jaoks, teisiti ei kujuta igapäevast tööd enam ettegi.“ Ettevõtte ärikontroller Anne Junolainen lisab, et ühine tarkvara tagab ka andmete ühtse kvaliteedi igas riigis.
Mõlemad tõdevad, et uue versiooni sisseseadmine läks üllatavalt ladusalt, eriti kui võrrelda seda 2015. aastaga, mil uue tarkvara juurutamist alustati nullist. Siis nõudis tehnoloogiauuendus omajagu higi ja pisaraid ning sugugi kõik ei pidanud sellele vastu, paar töötajat suisa lahkus ettevõttest.
Pallo sõnul tekib inimestes algul nagunii eitusfaas, mille vastu ei saa. „Oluline on inimene kiirelt sealt välja saada. Kui sellest üle saab ja ta ikkagi ise soovib uut asja kasutada, siis ei ole tavaliselt ületamatuid probleeme. Ehkki mõne puhul paraku kestab eitus kuni lõpuni – sellega tuleb lihtsalt leppida,“ tõdeb ta.
Ka Junolainen nõustub: „Kõige olulisem on aidata töötajail mõista, miks ikkagi on vaja muutus ette võtta ning mis on lõplik kasu. Kuna ajutiselt peavad mõnedki töötajad panustama topelt aega, tahavad nad ju aru saada, mida nad sellest konkreetselt võidavad. Teiseks peab abi olema kiirelt kättesaadav, et peakontorist kaugemal asuvad kolleegid julgeksid ja saaksid vajadusel seda küsida.“
Algse plaani järgi pidi Kapiteli peakontroller veetma viimase aasta jooksul suure osa versioonivahetuse ajast Lätis ja Leedus, ent koroona tegi siin oma korrektiivid ja nii suhtlesid riikide esindused hoopis veebi teel. 2020. aasta lihtsalt oligi selline eriline aasta.
Anne Junolainen, Kapitel grupi ärikontroller: protsesside ühtlustamise juures tuleb alati mõistlikku piiri pidada
2015. aastal juurutasime Dynamics NAV-i toonase versiooni, 2020. aastal aga läksime üle uusimale, MS Dynamics 365 Business Centrali versioonile. Eestis läksime live’i eelmise aasta 17. augustil, Lätis 21. detsembril, Leedu versioonivahetus on planeeritud tänavu märtsi lõpuks.
Möödunud viie aastaga on tehnoloogia arengut selgelt märgata. Uus versioon on mugavam ja parema funktsionaalsusega. Tänu veebivõimekusele pääseb tarkvarale igalt poolt juurde, ka mobiilist. Tänapäeval ei kujuta enam hästi ettegi, et sellist võimalust ei ole. Eelmine versioon, kus selline võimalus puudus, oli ikkagi ajale jalgu jäänud.
Versioonivahetus on seni läinud üsna sujuvalt. Nõustun, et see on midagi sellist, kui hakkad sõitma sama automargi uuema mudeliga. Saad hakkama, sest laias laastus on kõik sama, aga märkad siiski kohe, et on tehtud uuendusi. Business Centraliga on sama tunne – üsna sarnane eelmisele versioonile ja väga kasutajasõbralik, aga mingeid mooduleid ja funktsionaalsusi on edasi arendatud.
Business Centrali üheks eeliseks on see, et seda on suhteliselt lihtne oma vajaduste järgi arendustega täiendada. Mõned Business Centrali täiendused tuli ka Kapiteli jaoks eraldi välja töötada. Peamiselt seepärast, et meil on kasutusel Leedu ettevõtte Softera arendatud kinnisvaramoodul, mille standardlahendus ei ole meie ettevõtte spetsiifikat arvestades olnud piisav. Business Centrali kinnisvaralahendust Soft4RealEstate tuli edasi arendada peamiselt just kaubanduskeskuste eripära arvestades. Kas või selles aspektist, et büroohooneis on tavaks pinna suurusel põhinev rent, kaubanduses aga lisaks käibepõhine rent, samuti peab üürnikelt informatsiooni kogumine olema võimalikult lihtne ja automatiseeritud.
Versioonivahetuse üheks suureks osaks on alati ettevõtte protsesside ühtlustamine, mida tegime päris suurel määral selgi korral. Aga alati on küsimus mõistliku piiri leidmises. Vahel on mõistlikum ja odavam muuta protsesse, vaadata üle, mida, miks ja kuidas tehakse. Mõnikord tuleb siiski langetada otsus lähtudes sellest, et lihtsam on töötada tarkvara jaoks välja lisafunktsionaalsus või võtta kasutusele uus moodul kui hakata eri riikides välja kujunenud protsesse muutma.